DPE et Loi climat
Afin d’évoluer vers une société neutre en carbone, plus juste et plus responsable, le gouvernement français a mis en place une loi visant à interdire les logements dont la consommation est trop importante. Il s’agit de la loi « Climat et Résilience » du 4 mai 2021.
Conformément à ce texte, tous les logements catégorisés E, F et G ne seront plus autorisés sur le marché locatif d’ici 2034. Cela représente au total plus de 4 millions de logements.
Pour pouvoir continuer de louer leur bien immobilier ancien, les propriétaires concernés devront effectuer les travaux nécessaires afin d’obtenir un DPE conforme.
Cette contrainte ne concerne pas les propriétaires d’un bien immobilier neuf, dont les performances énergétiques et thermiques sont optimales.
La refonte du DPE survient dans la dynamique de rénovation du parc locatif. Il s’impose comme l’outil référence de diagnostic énergétique du logement : plus fiable, plus lisible et opposable. Le DPE aidera à classer avec précision les logements et ainsi, à concentrer les ressources à la rénovation des passoires énergétiques dans les délais fixés.
Chiffres clés :
Source : OID – 2022
Répartition actuelle des logements en France selon leur classe énergétique
Source : OID – 2022
Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
C’est un diagnostic immobilier obligatoire à la fois pour la vente et la location d’un logement.
La refonte du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), entrée en vigueur le 1er juillet 2021 en France, classe avec plus de précision les logements afin de permettre une meilleure orientation des ressources et encourage les rénovations des passoires énergétiques. Ce nouveau DPE vient pour combler les limites de l’ancien. Il assure une meilleure fiabilité et lisibilité, et il intègre également les émissions de Gaz à Effet de Serre (GES) du logement.
Il permet d’obtenir des renseignements sur la performance énergétique de son futur logement via une estimation annuelle de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le bâtiment obtient alors une note de A (la meilleure note) à G, relative aux deux critères évalués. C’est sa « classe énergétique ».
Ces efforts visent à rendre plus vertueux le parc de logements français et s’étendront jusqu’en 2034, avec l’exclusion des DPE de classe E.
Le DPE est devenu opposable, autorisant un particulier à se retourner contre le diagnostiqueur en cas de DPE erroné.
Les classes énergétiques en détail
L’indicateur compte 7 classes allant de A (pour une consommation optimale) à G (pour une moindre efficacité). La classe énergétique d’un logement est obligatoirement délivrée après la réalisation d’un DPE.
C’est une étiquette rendant compte d’une estimation de la consommation énergétique d’un bâtiment selon diverses caractéristiques, évaluée de A à G, selon des seuils de consommation en énergie primaire.
Les propriétaires détenant un DPE défavorable devront mener des travaux afin d’augmenter la valeur de leur bien.
Source : www.effy.fr
Calendrier réglementaire du DPE
Pour rappel, voici les dates communiquées par le gouvernement, indiquant les échéances pour les propriétaires de logements énergétiquement indécents :
- À partir du 24 août 2022, tous les baux signés pour des logements F et G ne sont plus sujets à une revalorisation annuelle de loyers.
- Exception : les contrats signés avant le 24 août 2022 bénéficieront d’un calendrier exceptionnel pour assurer la transition entre les deux législations. En effet, les propriétaires pourront allègrement réévaluer les contrats à la hausse jusqu’en 2024.
- 1er janvier 2023 : interdiction de mise en location des logements classés G au DPE et consommant plus de 450kWh par m² et par année.
- 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location de tous les logements classés G au DPE.
- 1er janvier 2028 : interdiction de mise en location de tous les logements classés F au DPE.
- 1er janvier 2034 : interdiction de mise en location de tous les logements classés E au DPE.
Le calendrier de l’interdiction de mise en location des logements indécents du point de vue énergétique a été confirmé par un décret publié au journal officiel du 20 août 2023.
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L’Audit Energétique
Audit énergétique et DPE n’ont pas la même vocation.
Afin de savoir si votre habitation est une passoire thermique, vous pouvez demander un audit énergétique (réalisé par un bureau d’études habilité) pour mesurer sa consommation d’énergie. Cet examen minutieux de la structure du bâti et des modes de chauffage peut alors détecter les ponts thermiques à l’origine des déperditions de chaleur dans votre habitation et proposer des solutions pour gagner en efficacité énergétique.
Les deux documents sont complémentaires.
- Le DPE détermine la performance énergétique d’un bien en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. En fonction des résultats, il attribue une « note » allant de A à G.
- Le DPE permet à l’acquéreur ou au locataire d’estimer le montant de ses charges énergétiques.
- C’est le résultat du DPE qui déclenchera la réalisation (ou pas) de l’audit énergétique. Celui-ci, pour sa part, liste et planifie un programme de travaux permettant d’améliorer le classement de l’habitation.
- Les travaux listés par l’audit énergétique ne sont pas obligatoires, mais vont sensibiliser l’acquéreur sur la nécessité de mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique pour le confort des habitants.
Obligations réglementaires
Initialement prévue pour le 1er janvier 2022, l’obligation de réaliser un audit énergétique pour la vente des passoires énergétiques (logements classés F ou G par le DPE) est entrée en vigueur le 1er avril 2023, selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022.
- Un audit énergétique devra être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.
- Ce document proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur sera informé de leur nature.
Exemple de bénéfices de rénovation énergétique (passage classe F à B)
Source : Fédération Française du Bâtiment – www.ffbatiment.fr
Le « DPE Neuf » (ou « DPE construction »)
L’achat en VEFA, c’est-à-dire l’achat d’un logement sur plan, nécessite une procédure spécifique puisque le bien n’est pas encore construit ou est en cours de construction. Le promoteur immobilier neuf fait appel à un diagnostiqueur immobilier certifié pour établir le DPE. Pour cela, le maître d’ouvrage en charge du chantier doit fournir plusieurs documents :
- Le récapitulatif standardisé d’étude thermique ou énergétique du programme immobilier neuf
- L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique ou énergétique à l’achèvement des travaux
Valable 10 ans, ce DPE dresse le bilan énergétique d’un logement neuf et permet ainsi de lui attribuer une « étiquette énergie ». Comme le DPE des logements anciens, il tient compte :
- de la consommation d’énergie estimée selon une méthode de calcul conventionnel (type de chauffage, source d’énergie, présence de climatisation ou de ventilation, éclairage)
- le cas échéant, de l’évaluation de la production d’énergie renouvelable produite par les équipements installés dans l’immeuble (par exemple, dans le cas d’un immeuble équipé de panneaux solaires)
Il s’agit cependant d’une estimation : en effet les consommations réelles d’un logement dépendront du comportement de ses occupants. Le DPE Neuf s’accompagne également de suggestions destinées à optimiser votre bilan énergétique : recours aux énergies renouvelables (solaire thermique ou photovoltaïque, par exemple), système de chauffage à bois, etc.
Le promoteur doit remettre le résultat du DPE à l’acquéreur au plus tard le jour de la livraison de son logement neuf.
Depuis la RT2012 tous les logements livrés neufs sont obligatoirement au label BBC (Bâtiment Basse Consommation) donc en classe A du DPE.
Nouveauté 2023 : le Carnet d’Information du Logement (CIL)
Le CIL est exigé en cas de construction d’un logement et ses annexes (par exemple, dépendance) pour lequel un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposé(e) depuis le 1er janvier 2023.
Certains logements anciens y seront également tenus dès lors qu’ils auront bénéficié de travaux d’amélioration de leur performance énergétique.
À savoir : le CIL concerne également les logements-foyer, logements de gardien, chambres de services, logements de fonction ou logements inclus dans un bail commercial et des locaux meublés mis en location.
Le CIL est établi par le propriétaire du logement neuf à partir des informations transmises par le professionnel qui a réalisé la construction du logement. Toutefois, lorsque le propriétaire n’est pas le maître de l’ouvrage (par exemple, en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les informations lui sont transmises par le maître de l’ouvrage.
Ces informations doivent être transmises au propriétaire au plus tard à la livraison du logement et dans un format numérique (par exemple, document PDF, CD). Si le propriétaire en fait la demande, ces informations sont transmises dans un autre format.
Quid du DPE copropriété ?
En copropriété, il sera possible de faire réaliser un DPE à l’échelle du bâtiment, qui pourra être facilement décliné pour obtenir un DPE individuel valable pour chaque lot. Pour les copropriétaires qui le souhaitent, ils pourront faire réaliser un DPE individuel spécifique à leur logement, notamment pour faire valoir des améliorations de la performance énergétique réalisées en partie privative.
À noter que le DPE collectif fait partie intégrante du plan pluriannuel de travaux (PPT).
Depuis le 1er janvier 2023, seul le syndicat de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces a l’obligation de mettre en place ce projet de PPT.
Celui-ci deviendra une obligation pour le syndicat de copropriétaires :
- à partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots
- à partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant 50 lots maximum
Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
